Nachgenehmigung Dachgeschoss NRW: Bauantrag, Rettungsweg, Vollgeschoss

Ein Dachgeschoss wird nicht automatisch legal, nur weil es bereits ausgebaut ist oder seit Jahren genutzt wird. Entscheidend ist, ob der vorhandene oder geplante Zustand öffentlich-rechtlich zulässig ist. In NRW gehören dazu unter anderem die BauO NRW, das Bauplanungsrecht, die Rettungswege, die Raumhöhe, die Belichtung, die Vollgeschossfrage, die Stellplätze und kommunale Vorgaben.

Der Begriff „Nachgenehmigung" klingt einfacher, als die Sache in der Praxis ist. Rechtlich geht es meist um einen Bauantrag für eine bereits ausgeführte Änderung oder Nutzungsänderung. Genehmigt werden kann nur, was keinen öffentlich-rechtlichen Vorschriften widerspricht.

Warum ein ausgebautes Dachgeschoss baurechtlich kritisch sein kann

Viele Dachgeschosse gelten zunächst als Abstellfläche, Hobbyraum oder gelegentlich genutzter Raum. Sobald dort aber geschlafen, gewohnt oder gearbeitet wird oder eine eigenständige Wohnung entsteht, kann baurechtlich ein Aufenthaltsraum oder eine Nutzungsänderung vorliegen.

Dann steigen die Anforderungen deutlich, und zwar nicht nur bei der Wohnfläche. Geprüft werden zum Beispiel:

ausreichende lichte Raumhöhe
Belichtung und Lüftung
erster und zweiter Rettungsweg
brandschutztechnische Anforderungen
Treppe als notwendige Treppe
Vollgeschossberechnung
Bebauungsplan oder Einfügung nach § 34 BauGB
Stellplätze und kommunale Satzungen
Standsicherheit, Schallschutz und Wärmeschutz

Die BauO NRW stellt klar, dass Errichtung, Änderung und Nutzungsänderung grundsätzlich genehmigungspflichtig sind, soweit keine besondere Genehmigungsfreiheit greift. Und Genehmigungsfreiheit bedeutet nicht, dass die materiellen Anforderungen entfallen. Quelle: BauO NRW 2018, § 60.

Was bedeutet Nachgenehmigung?

„Nachgenehmigung" ist kein Freifahrtschein. Die Bauaufsicht prüft nicht, ob ein Zustand schon lange besteht, sondern ob er genehmigungsfähig ist oder ob ihm öffentlich-rechtliche Vorschriften entgegenstehen.

Bei einem Dachgeschossausbau kann ein Raum baulich hochwertig wirken und trotzdem nicht genehmigungsfähig sein, weil der zweite Rettungsweg fehlt. Umgekehrt ist ein Dachgeschoss grundsätzlich nutzbar, wenn Raumhöhe, Rettungswege, Belichtung, Statik, Brandschutz und Planungsrecht nachvollziehbar erfüllt sind.

Wichtig ist der Bestandsschutz. Er setzt in der Regel voraus, dass ein Zustand rechtmäßig errichtet und rechtmäßig genutzt wurde. Ein ungenehmigter Ausbau wird durch bloßen Zeitablauf nicht legal.

Aufenthaltsraum, Nebenraum oder Wohnraum?

Entscheidend ist, ob das Dachgeschoss Aufenthaltsräume enthält. Nach BauO NRW sind das Räume, die zum nicht nur vorübergehenden Aufenthalt von Menschen bestimmt oder geeignet sind.

Typische Aufenthaltsräume im Dachgeschoss sind Schlafzimmer, Kinderzimmer, Arbeitszimmer, Gästezimmer oder ein Studio. Reine Abstellräume, Spitzböden oder Technikflächen werden meist anders bewertet. Es kommt aber nicht auf die Bezeichnung im Plan an. Lässt sich ein Raum objektiv wie ein Aufenthaltsraum nutzen, sollte er auch so geprüft werden.

Raumhöhe, Belichtung und Lüftung im Dachgeschoss

Für Aufenthaltsräume im Dachraum gelten in NRW besondere Anforderungen. Nach § 46 BauO NRW müssen sie über mindestens der Hälfte ihrer Netto-Raumfläche eine lichte Raumhöhe von mindestens 2,20 m haben. Raumteile mit einer lichten Höhe bis 1,50 m bleiben dabei außer Betracht. Außerdem müssen Aufenthaltsräume ausreichend belüftet und mit Tageslicht belichtet werden können. Quelle: BauO NRW 2018, § 46.

Ein einzelner hoher Bereich am First reicht also nicht. Nötig ist eine nachvollziehbare Flächenberechnung mit Höhenlinien. Sinnvoll ist ein Grundriss, der die Bereiche bis 1,50 m, die Bereiche ab 2,20 m und die maßgebliche Netto-Raumfläche klar darstellt.

Rettungswege: oft der entscheidende Punkt

Bei Dachgeschossausbauten ist der zweite Rettungsweg häufig der härteste Prüfpunkt. Nach § 33 BauO NRW müssen Nutzungseinheiten mit Aufenthaltsräumen in jedem Geschoss mindestens zwei voneinander unabhängige Rettungswege ins Freie haben. Bei nicht ebenerdigen Nutzungseinheiten führt der erste Rettungsweg über eine notwendige Treppe. Der zweite kann über eine weitere Treppe oder über eine mit Rettungsgeräten der Feuerwehr erreichbare Stelle führen. Quelle: BauO NRW 2018, § 33.

Ein Fenster ist dabei nicht automatisch ein Rettungsfenster. Nach § 37 BauO NRW müssen Fenster, die als Rettungsweg dienen, im Lichten mindestens 0,90 m x 1,20 m groß sein und dürfen nicht höher als 1,20 m über der Fußbodenoberkante liegen. Bei Fenstern in Dachschrägen oder Dachaufbauten kommt die Lage zur Traufe hinzu. Quelle: BauO NRW 2018, § 37.

Gerade Dachflächenfenster sind deshalb kritisch. Für Licht funktionieren sie gut, als Rettungsweg sind sie oft ungeeignet. In schwierigen Fällen sollte die Anleiterbarkeit früh mit der Brandschutzdienststelle oder der Bauaufsicht geklärt werden.

Vollgeschoss: warum Gauben und Drempel riskant sein können

Ein Dachgeschoss kann Aufenthaltsräume enthalten, ohne automatisch ein Vollgeschoss zu sein. Diese Prüfung erfolgt getrennt.

Nach § 2 Abs. 6 BauO NRW sind Vollgeschosse oberirdische Geschosse mit mindestens 2,30 m lichter Höhe. Ein Geschoss ist nur dann ein Vollgeschoss, wenn es diese Höhe über mehr als drei Viertel der Grundfläche des darunterliegenden Geschosses erreicht. Quelle: BauO NRW 2018, § 2.

Das ist bei Dachgeschossen heikel, weil Gauben, ein hoher Drempel oder ein verändertes Dach die Fläche mit mindestens 2,30 m lichter Höhe vergrößern können. So kann aus einem zulässigen Dachgeschoss planungsrechtlich ein zusätzliches Vollgeschoss werden. Lässt der Bebauungsplan nur ein Vollgeschoss zu, wird genau dieser Punkt genehmigungskritisch.

Bebauungsplan, § 34 BauGB und lokale Einordnung

Neben der BauO NRW ist das Bauplanungsrecht zu prüfen. Liegt ein Bebauungsplan vor, sind seine Festsetzungen maßgeblich, etwa zur Zahl der Vollgeschosse, zur Dachform, zur Firsthöhe, zur Traufhöhe, zur Baugrenze oder zur Gestaltung. Gibt es keinen Bebauungsplan, kann § 34 BauGB greifen. Dann muss sich das Vorhaben in die nähere Umgebung einfügen.

§ 34 BauGB ist kein Freibrief. Auch im unbeplanten Innenbereich bleiben BauO NRW, Rettungswege, Abstandsflächen, Stellplätze, Erschließung, Baulasten und örtliche Satzungen zu beachten.

Bei alten Bebauungsplänen ist besondere Vorsicht geboten. Hier sollte geprüft werden, ob der Begriff „Vollgeschoss" nach der heutigen BauO NRW, nach einer älteren Rechtslage oder nach der konkreten Planfassung auszulegen ist.

Pulheim, Brauweiler, Königsdorf und Frechen: warum die Lage zählt

In Pulheim, Brauweiler, Königsdorf, Frechen und im Rhein-Erft-Kreis hängt die Beurteilung eines Dachgeschossausbaus stark vom einzelnen Grundstück ab. Schon innerhalb eines Ortsteils können unterschiedliche Bebauungspläne, alte Bauakten, Satzungen oder Nachbarschaftssituationen gelten.

Für Eigentümer heißt das: Eine allgemeine Aussage wie „Dachausbau ist in NRW möglich" hilft nur begrenzt. Es kommt auf die konkrete Adresse an. In Brauweiler kann ein alter Bebauungsplan andere Fragen aufwerfen als in Königsdorf oder Frechen. In Pulheim kann zusätzlich zählen, ob das Grundstück im Plangebiet liegt, ob alte Genehmigungspläne vorliegen und ob Stellplätze oder Abstandsflächen durch die neue Nutzung berührt werden.

Die Falschschreibung „Pulaim" taucht gelegentlich in Suchanfragen auf. Fachlich richtig heißt der Ort Pulheim.

Welche Unterlagen für eine Nachgenehmigung sinnvoll sind

Für eine belastbare Einschätzung sollten mindestens diese Unterlagen geprüft oder erstellt werden:

vorhandene Baugenehmigung und alte Bauakte
genehmigte Grundrisse, Schnitte und Ansichten
aktueller Bestandsgrundriss des Dachgeschosses
Schnitt mit lichten Höhen
Darstellung der 1,50-m-, 2,20-m- und 2,30-m-Linien
Berechnung der Aufenthaltsraumqualität
Vollgeschossberechnung
Rettungswegnachweis
Fenstermaße als lichte Öffnung, nicht nur als Rohbaumaß
Lageplan mit Feuerwehrzugang, falls relevant
Bebauungsplan oder Prüfung nach § 34 BauGB
Stellplatzprüfung
statische und brandschutztechnische Einschätzung
Wärmeschutz- und Schallschutzthemen, soweit betroffen

Das Bauportal NRW weist darauf hin, dass Lageplan und Bauzeichnungen zentrale Bauvorlagen sind und dass bei fehlenden Angaben Nachforderungen entstehen können. Quelle: Bauportal NRW, Baugenehmigungsverfahren.

Typische Risiken und Missverständnisse

Ein häufiger Irrtum ist die Annahme, ein lange genutztes Dachzimmer sei automatisch legal. Das stimmt nicht zuverlässig. Es kommt darauf an, was genehmigt wurde und ob die heutige Nutzung zulässig ist.

Ein zweiter Fehler ist die Vermischung von Wohnfläche, Aufenthaltsraum und Vollgeschoss. Die drei Begriffe folgen unterschiedlichen Regeln. Ein Raum kann wohnflächenrelevant sein, ohne alle bauordnungsrechtlichen Anforderungen an einen Aufenthaltsraum zu erfüllen. Umgekehrt kann ein Dachgeschoss Aufenthaltsräume enthalten und trotzdem kein Vollgeschoss sein.

Ein dritter Fehler betrifft die Fenster. Ein großes Dachflächenfenster kann genug Licht bringen und als Rettungsfenster trotzdem ungeeignet sein. Für den Rettungsweg zählen lichte Öffnung, Brüstungshöhe, Anleiterbarkeit und Lage.

Nächste sinnvolle Schritte

Wer ein Dachgeschoss in NRW nachträglich genehmigen lassen will, sollte nicht mit dem fertigen Bauantrag beginnen. Sinnvoller ist eine gestufte Prüfung:

Bauakte und genehmigten Bestand klären.
Aktuelle Nutzung und Raumqualität prüfen.
Rettungswege und Feuerwehrerreichbarkeit bewerten.
Vollgeschossfrage mit Höhenlinien berechnen.
Bebauungsplan oder § 34 BauGB prüfen.
Lokale Satzungen und Stellplätze klären.
Erst danach Bauantrag, Voranfrage oder Abstimmung mit der Bauaufsicht vorbereiten.

So zeigt sich früh, ob eine Nachgenehmigung plausibel vorbereitet werden kann oder ob der Ausbau angepasst werden muss.

Kann man ein Dachgeschoss in NRW nachträglich genehmigen lassen?
Grundsätzlich kann ein Antrag gestellt werden. Ob die Genehmigung möglich ist, hängt vom konkreten Bestand, der Nutzung, den Rettungswegen, der Raumhöhe, dem Planungsrecht und weiteren Vorgaben ab.

Ist ein ausgebautes Dachgeschoss automatisch Wohnraum?
Nein. Entscheidend ist, ob die Räume als Aufenthaltsräume geeignet oder bestimmt sind und ob die baurechtlichen Anforderungen erfüllt werden.

Welche Raumhöhe braucht ein Aufenthaltsraum im Dachgeschoss in NRW?
Nach BauO NRW müssen Aufenthaltsräume im Dachraum mindestens 2,20 m lichte Höhe über mindestens der Hälfte der maßgeblichen Netto-Raumfläche haben.

Reicht ein Dachfenster als zweiter Rettungsweg?
Nicht automatisch. Ein Rettungsfenster muss bestimmte lichte Maße, eine passende Brüstungshöhe und eine erreichbare Lage für die Feuerwehr haben.

Wann wird ein Dachgeschoss zum Vollgeschoss?
Nach BauO NRW kommt es darauf an, ob mindestens 2,30 m lichte Höhe über mehr als drei Viertel der Grundfläche des darunterliegenden Geschosses erreicht werden.

Kann eine Gaube die Genehmigung erschweren?
Ja. Eine Gaube kann Belichtung und Nutzbarkeit verbessern, aber auch Vollgeschossberechnung, Abstandsflächen, Dachgestaltung oder Bebauungsplan-Festsetzungen berühren.

Gilt in Pulheim oder Frechen etwas anderes als in NRW allgemein?
Die BauO NRW gilt landesweit, aber Bebauungspläne, Satzungen, Stellplatzfragen und Verwaltungspraxis müssen lokal und grundstücksbezogen geprüft werden.

Ist eine Nachgenehmigung ohne alte Bauakte möglich?
Nicht ausgeschlossen, aber riskanter. Ohne alte Genehmigungspläne ist schwerer nachweisbar, welcher Zustand rechtmäßig genehmigt wurde.

Hilft eine Bauvoranfrage beim Dachgeschossausbau?
Ja, wenn zentrale Fragen wie Vollgeschoss, Rettungsweg, Bebauungsplan oder Einfügung nach § 34 BauGB vorab geklärt werden sollen.

Ist Bestandsschutz bei einem ungenehmigten Dachgeschoss möglich?
Bestandsschutz setzt regelmäßig einen rechtmäßig errichteten und rechtmäßig genutzten Bestand voraus. Ein ungenehmigter Ausbau sollte daher nicht vorschnell als geschützt bewertet werden.

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